Dúvida. Use o blog com moderação.

A princípio, relatei aqui as minhas experiências em postagens em que eu passava não só o trâmite, mas a minha opinião sobre o que estava vivendo ali. O calor da emoção... A ideia era compartilhar,  jogar uma luz, ainda que bem pequena, no trâmite que envolve a compra de um imóvel. Quase 2 anos depois (e chegando aos 20 mil acessos), cansei. Agradeço a todos - aos elogios e às críticas.  Editei os posts e apaguei os comentários. Vamos recomeçar.

Não sou especialista. O que se coloca aqui é a experiência da compra de um imóvel livre, desembaraçado, sem grandes impedimentos que atrapalhem a compra/venda e cuja compra se deu através de financiamento bancário da caixa econômica.
Obviamente, não é preciso dizer, mas vamos lá: não deixo de reconhecer que a busca por profissionais especializados, experientes e honestos, tais como corretores, despachantes e engenheiros, se mostra a melhor saída quando seu trâmite não se der da maneira mais coloquial e livre de quaisquer obscuridades. Na dúvida, não tente fazer sozinho. Não se arrisque em um assunto que não domine. Utilize este blog apenas como mais uma fonte de informação para não se ver obrigado a aceitar, na escuridão, qualquer "profissional" e a qualquer custo. Boa sorte a todos!

Área Útil x Área Privativa

Fechamos a compra do nosso apartamento e a gerente de vendas da imobiliária nos informou sobre a necessidade de constar uma planta baixa do imóvel no processo de obtenção de crédito junto a Caixa Econômica Federal.
É que, para o banco, é este imóvel que servirá de garantia, caso não paguemos as prestações do financiamento. Ok.
Contratamos o serviço de um "técnico em edificações muito experiente" indicado pela tal moça da imobiliária para a elaboração da imprescindível planta. Bastaria uma coisa simples, sem maiores detalhes; as áreas de cada cômodo eram o suficiente. Pois bem.
Segundo informações colhidas com o vendedor, o sujeito foi ao local e mediu tudo. Enviou para o meu e-mail o resultado final.
Felizes, somamos as medidas e vimos que batiam certinho com o que constava no IPTU.
Ao término do processo e às vésperas de pegar as chaves do apê, fui ao local remedir o apartamento, quando tive que me conformar com a diferenciação de duas expressões até então desconhecidas por mim: "área útil" e "área privativa".
Veja.
1 - Área útil - é aquela que aprendemos a calcular na escola e que calculamos em cada cômodo: a medida da maior parede multiplicada pela da menor parede, caso seja um retângulo. É o espaço real que teremos para encher de móveis e adornos.
2 - Área privativa total - também chamada "fração ideal", é aquela que consta no IPTU e que, a grosso modo, é calculada somando as áreas úteis dos cômodos às das garagem e varadas (se houver) e, pasmem, às das paredes. Isso mesmo. Das paredes. Você não comprou somente cômodos. Você comprou também as paredes. E reparem: as paredes diminuem a área útil de seus cômodos. Assim, e para um cálculo simplificado, pense em um apartamento com cômodos dispostos de maneira a formar um imenso retângulo. A área privativa é calculada daquele mesmo modo que área útil, ou seja, multiplicando a medida da maior parede pela da menor parede desse imenso retângulo... só que "pelo lado de fora", de modo a incluir a largura do tijolo!!
Enfim, não é possível conferir isso; não sem a perícia de um bom engenheiro.

Para que fique mais claro, abaixo colei a explicação que encontrei no site do IBDA - Instituto Brasileiro de Desenvolvimento da Arquitetura.

"Área útil é a área privativa?Se analisarmos melhor, a área útil não é, na verdade, a área privativa. Caso se queira aprofundar o conceito, da superfície útil deveriam ser excluídas as áreas das paredes e pilares, que chegam a representar 15% da área de um apartamento. Quanto mais antiga for a edificação, mais grossas serão as paredes e maior porcentagem elas terão na composição da área da unidade. Da mesma forma, quanto menores forem os cômodos maior será a proporção das paredes na composição da área privativa.

Só para exemplificar, um apartamento de 100 m² de área privativa na verdade tem apenas algo como 85% de área útil ou “de vassoura”, ou seja, o equivalente a um bom dormitório. É uma diferença significativa e deve ser levada em conta principalmente nos apartamentos menores pois uma unidade de 40 m² chega a ter 20% de paredes, ou seja, 8 m² que podem significar um cômodo a menos..."

Passado o susto inicial de ver meu apartamento diminuir 9 m2 e um pouco mais conformada após ler as explicações técnicas para o sumiço repentino dos metros-quadrados, questionei à gerente da imobiliária e ao tal "técnico" (que descobri ser, na verdade, um corretor da imobiliária ) como ele fez para chegar àquelas medidas de áreas apresentadas na plantinha da CEF. O bonitão se apressou em dizer que não inventou nada; que aqueles eram valores aproximados (oi?) e que a planta serviria apenas para fins de obtenção de crédito. E mais: que em consideração ao brilhante trabalho (?) feito pela gerente, ele tinha voltado ao apartamento para obter novamente as medidas, a fim de me passar os valores e a planta para fins de decoração. Que bonzinho. =)

Declaração de ciência e de distribuição em certidão do 2 ofício do registro de distribuição e 9 oficio do registro de distribuição

Rio de Janeiro, x de xx de xxxx

Ao xx registro geral de imoveis

Assunto: ciência de distribuição em certidão do 2 e 9 oficio do registro de distribuição

Xxxx e xxxx (aqui entram os nomes dos compradores) , nomeados e qualificados como outorgados no instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária junto à Caixa Economica Federal, cujo objeto é o imóvel na rua xxx número xxx, apartamento xxx, inscrição predial xxxx, CL xxx, estão de acordo e cientes das distribuições que constam nas certidões do 2 ofício do distribuidor referente à outorgante xxx (nome do vendedor com certidão positiva), inscrito no CPF sob o número xxx e 9 oficio do distribuidor referente ao imóvel.

Declaram cientes os outorgantes xxx e xxx (aqui entram os nomes dos vendedores) dos respectivos apontamentos e que se houver condenação contra eles nas referidas, possuem bens e rendimentos suficientes para suprir tais despesas, respondendo civil e criminalmente pela veracidade desta declaração, eximindo o imóvel supracitado de quaisquer efeitos condenatórios de execução posterior a esta compra e venda, resguardando o direito dos outorgados.

Solicitando a efetivação do registro do título supracitado, não obstante a distribuição apontada, isentando o cartório e o oficial do cartório.

Atenciosamente,

Assinaturas com firmas reconhecidas em cartório
Xxxx nome do comprador 1. Xxx nome do comprador 2
Cpf xxx. Cpf xxx.


Assinaturas com firmas reconhecidas em cartório
Xxxx nome do vendedor 1. Xxx nome do vendedor 2
Cpf xxx. Cpf xxx.

Comunicação de alteração de titularidade do IPTU

Comunicação de alteração de titularidade do IPTU

Quando você compra um imóvel, precisa atualizar seu nome e endereço de correspondência na prefeitura. E esta comunicação gera um documento que é exigido pelo cartório quando da entrega dos documentos para registro do imóvel. Antes de ir ao cartório, é preciso providenciar isto.

1- entrar em www.rio.rj.gov.br
2- clique em Secretaria municipal de fazenda
3- clique em IPTU
4- clique em Formulário de alteração de Titularidade
5- escolha a opção Declarante e preencha seus dados
6- imprima e leve esta comunicação ao cartório

Obs
A- Inscrição FISCAL imobiliária - é a matrícula do imóvel obtida na guia do iptu. Não é a do RGI.
B- título de aquisição: se for através da CEF, completar:
Documento: 001 - compra e venda
Cartório: Exemplo: 11 RGI
Ofício: exemplo: 11 RGI
No caso de alienação fiduciária da caixa, não precisa preencher o livro e a folha.

C- Data: a data da assinatura do contrato com a caixa

D- valor da transação: o valor que está no contrato
E- imposto transmissão: o valor pago no ITBI
F- número da guia: o número da guia do ITBI
G- fração do imóvel adquirida pelo título: Escolha: fração e preencha 1/1 (se comprou 1 apartamento inteiro, claro).

H- fração do terreno vinculado ao imóvel (fração ideal): ver no RGI. Esta informação consta também no contrato da CEF.

I- nome do logradouro - para rua com nome duplo, digitar último nome e clicar em buscar logradouro. Surgirá uma lista com vários nomes. Escolha a rua do imóvel comprado.
J- preencha os últimos campos e finalize informando o nome do declarante.

Roteiro - compra da casa própria: o que é de responsabilidade de quem? Como fazer?

Comprar um imóvel é realizar um sonho, mas o caminho até às chaves pode se tornar bem custoso..... De um lado, a imobiliária e o vendedor; do outro, nós, compradores, muitas vezes, inexperientes e sem nenhuma ideia do como conduzir essa relação de compra x venda. Será que está tudo certo? Considerei tudo mesmo? O que é de responsabilidade de quem?

Meu marido e eu, quando compramos nosso apartamento, buscamos uma luz na internet mas não encontramos nenhum lugar que reunisse todas (ou grande parte) as informações que nos esclarecessem o "como fazer" na compra da casa própria. Passada a experiência, formatei aqui um passo-a-passo para que você, assim como nós, se encoraje e, quem sabe, economize um dinheiro e tempo em sua jornada.

Dividi as dicas em:

- Na Caixa Econômica.

- ITBI.

- No cartório de Registro de Imóveis.

- Comunicação de alteração de titularidade do IPTU.

- Declaração de ciência e de distribuição.

Boa sorte!

Vou checar o contrato de alienação fiduciária da CEF e, ainda assim, vou cair em exigência!?

Senhores,
Não se iludam. O mercado imobiliário está aquecido, milhares de apartamentos são vendidos todos os meses, os cartórios continuam os mesmos e a quantidade de funcionários trabalhando neles também. Simples. Há muito mais trabalho do que em outras épocas então qualquer cabelinho fora do lugar será motivo para a tão temida exigência que, para você, atrasa tudo mas que, para os cartórios, significa ganhar tempo! E põe tempo nisso. Em geral, reabrem o prazo de longos 15 dias úteis.
Então evite, ao máximo, dar qualquer motivo para exigências. Saiba que neste quesito o contrato da CEF é campeão. Então, ao assinar seu contrato, fique atento:
1- qualificação das partes: compradores, vendedores e imóvel
Ver se estão digitados corretamente:

Das pessoas:
- o nome completo de todo mundo
- o número da identidade
- a data de expedição da identidade
- o órgão de expedição
- a nacionalidade de cada pessoa
- o número do CPF de cada
- a profissão de cada um (não aceite se estiver "outros". Prefira, "do lar" ou "aposentado").
- o estado civil das partes: solteiro? Casado?
- o regime de casamento de cada dupla: vendedor e comprador
- o endereço de cada dupla

Do imóvel:
- o endereço completo: rua, número do prédio, número do apartamento
- número da inscrição predial do imóvel: é o número obtido no iptu
- código do logradouro - CL, esse número é obtido no iptu também
A falta destes dois últimos fez meu processo cair em exigência.
- a fração ideal do terreno comprada: consta no RGI
- a matrícula do imóvel no RGI
- citar em que cartório (ofício do registro de imóveis) o tal imóvel está registrado


Obs - todas as folhas tem que estar rubricadas pelos envolvidos no contrato: compradores, vendedores e testemunhas (geralmente, gerente da caixa e corretor da imobiliária).

Com tudo isso, ainda assim, é possível inventarem a necessidade de fazer constar mais uma ou outra informação, conforme o caso específico. Entregues os documentos, é rezar pra estarem de bom humor no cartório.

Trâmite no cartório de registro de imóveis

No cartório de Registro de Imóveis
Leve:
1- o contrato de compra e venda com alienação fiduciária emitido pela Caixa Economica, se for o seu caso: 2 vias. Em outro post, falo sobre o contrato.
2- o DARM do ITBI pago. Ver o post sobre o ITBI (parte 3)
3- certidão de casamento dos compradores
4- identidade e CPF dos compradores
5- comprovante de residência
6- comunicação de alteração de titularidade do iptu (post parte 5)

Dos vendedores: se casados, de ambos (do marido e da mulher)

1- certidão de situação fiscal e enfitêutica do imóvel . Esta tem que estar limpa, sem débitos, ou seja, o vendedor não pode estar devendo iptu.
Emitida em: http://www.rio.rj.gov.br/web/smf/exibeconteudo?article-id=142228

2- certidão negativa de débito do Corpo de Bombeiros Militar do Estado do Rio de Janeiro . Emitida em: www.funesbom.rj.gov.br

3-  certidão negativa do 9 oficio do registro de distribuição - Emitida em: av nilo peçanha, 26 - 6 Andar. Tel 21 3231-7703

4- certidão de nada consta distribuição de ações e execuções natureza cíveis, criminais, execuções fiscais e juizados especiais. Emitida em: www.jfrj.jus.br. Clicar em consultas e serviços / certidão eletrônica

5- certidão de nada consta interdições e tutelas - 1a circunscrição do RCPN da capital - Emitida em: central de certidões: av. Almirante barroso número 90, 2 Andar. Tel: 2507-9090

6- certidão de nada consta do 2 Oficio de registro de interdições e tutelas - Emitida em: no mesmo do item 5.

Obs- caso haja alguma ação judicial contra o imóvel, por exemplo, ação do condomínio por falta de pagamentos, pelos vendedores, das cotas condominais, aparecerá aqui. Para vender o imóvel, o vendedor deverá obter uma declaração de quitação destas dívidas emitida pelo condomínio, que deverá peticionar junto ao poder judiciário pedindo o arquivamento do processo. Neste caso, é necessário, ainda, entregar ao cartório de registro de imóveis uma declaração de ciência de distribuição em certidão do 2 Oficio do registro de distribuição e 9 Oficio do registro de distribuição. Nesta, dizer que os compradores x e y estão de acordo e cientes das distribuições que constam nas certidões tal e tal referentes a fulano e sicrano referente ao imóvel. Constar também que fulano e sicrano, os vendedores, se responsabilizam no caso de haver condenação. Claro, você só vai comprar este imóvel depois de se certificar que o vendedor quitou a dívida e que não justifica mais a ação judicial proposta pelo condomínio. Em outro post, coloco o modelo desta declaração.

7- certidão de nada consta do 1 Ofício do registro de distribuição - certidão de registro de distribuição de feitos ajuizados - Emitida em: Rua do Ouvidor, 63 - 2 Andar. Checar se pode ser obtida no endereço do item 5.

8- certidão de nada consta do 2 Ofício do registro de distribuição - certidão de registro de distribuição de feitos ajuizados - Emitida em: idem ao item 5.

9- certidão negativa do 3 Oficio do registro de distribuição - certidão de registro de distribuição de feitos ajuizados - Emitida em: idem ao item 5.

10- certidão negativa do 4 Ofício de distribuição - certidão de registro de distribuição de feitos ajuizados - Emitida em: Rua do Carmo, número 8, 3 Andar. Checar se pode ser obtida no endereço do item 5.

Do imóvel:

1- certidão negativa do 9 oficio do registro de distribuição - Emitida em: av nilo peçanha, 26 - 6 Andar. Tel 21 3231-7703

Obs- caso haja alguma ação judicial contra o imóvel, por exemplo, ação do condomínio por falta de pagamentos, pelos vendedores, das cotas condominais, aparecerá aqui. Para vender o imóvel, o vendedor deverá obter uma declaração de quitação destas dívidas emitida pelo condomínio, que deverá peticionar junto ao poder judiciário pedindo o arquivamento do processo. Neste caso, é necessário, ainda, entregar ao cartório de registro de imóveis uma declaração de ciência de distribuição em certidão do 2 Oficio do registro de distribuição e 9 Oficio do registro de distribuição. Nesta, dizer que os compradores x e y estão de acordo e cientes das distribuições que constam nas certidões tal e tal referentes a fulano e sicrano referente ao imóvel. Constar também que fulano e sicrano, os vendedores, se responsabilizam no caso de haver condenação. Claro, você só comprar este imóvel depois de se certificar que o vendedor quitou a dívida e que não justifica mais a ação judicial prposta pelo condomínio. Em outro post, coloco o modelo desta declaração.

No dia em que se dá entrada na documentação, o cartório emite uma Certidão de Prenotação e, dependendo do cartório, é possível acompanhar o andamento pela internet. Mas não se anime, nem sempre eles cumprem os prazos. Para cada rua, há um cartório específico. Não temos opção; é aquele e pronto.